リスクをどのように捉える？～接道について～

いつもスタッフブログをご覧いただきありがとうございます。

以前と比較して、融資情勢が厳しくなった昨今の市場として、
条件の良い物件を見かけることが多くなったような気がします。

最近でも、
・路線価ベースの積算評価額が売価を大きく超過している
・築年数が比較的浅いにも関わらず、相場よりも高い利回り9％台
など、資産性や収益性の面で条件が良いと考えられる物件がございました。


表面利回りや積算評価の数字だけを見ると、かなり条件の良い物件でしたが、いずれも「但し書き道路」に接道している物件でございました。

但し書き道路と聞くと、
再建築できるのか、資産性は問題ないのか、などの懸念点が浮かぶと思います。

本日は、そんな「但し書き道路」接道の物件について
「物件の評価」という観点からお話させて頂ければと思います。

そもそも、但し書き道路とは、
地形的に接道義務を満たしたくても不可能な場合に、

「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない」

上記の建築基準法の条文に則り、許可を受けて建築された物件の前面道路を指します。

このような物件の評価と致しまして、某金融機関からの見方をご紹介させていただきます。

但し書き道路だからと言って、一概に、評価が大幅に下がるということはなく、
対象物件のエリアや、再建築時の制限等も考慮した「流動性」という部分が評価に大きく影響するそうです。

特にエリアに関して評価に対する影響が大きく、
国道16号線付近（神奈川は246付近）を一応の目安とはしているようです。

また、直近で実行したケースの但し書き案件では、
「0.9掛け」「0.8掛け」の評価減のみとの事でした。

上記の様に、物件ごとの個別な判断となりますので、
慎重に物件を精査する必要がございますが、
但し書き道路だからと言って、一概に嫌厭してしまいますと、良い条件でお取り組み頂ける物件を逃してしまっているということも考えられます。

但し書き道路のリスク以外にも言えることですが、
対象物件のスペックと比較して、潜むリスクを許容してお取り組み頂けるか、
ご検討いただければと思います。

最後までご覧いただきありがとうございました。

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