共同担保とは｜投資不動産のプロがわかりやすく解説

【共同担保とは】

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェント平井です。
本日はお客様から良くご質問頂く、【共同担保】に関して記述させていただきます。

共同担保（共担）とは、債権（借金）の担保として、複数の土地建物に対して担保（抵当権）を設定することです。土地とその土地に建っている建物に対して共同担保を設定するのが最も一般的です。

一つの不動産では担保価値が足りず、借りたい金額が融資してもらえない場合に、所有している他の不動産に共同担保を設定して、融資額を大きくしたり、借入をしやすくする場合もあります。

我々が言う共担は後者の場合です。



例えば、5,000万円の物件を購入するとします。
融資を受けるためにA銀行に打診したところ、融資可能額は3,500万円、フルローンを希望していた為、自身で保有している自宅（残債無し）を共同担保に入れることで、フルローンを組むことが出来る。
こんな具合です。

金融機関の担保評価が不足していた場合、売買価格との乖離分を補ってくれます。

当然自宅以外の所有不動産も共同担保として提供可能です。

・区分所有マンション
・一棟収益アパート、マンション
・土地

など、保有している不動産に担保余力があれば共同担保として利用可能です。


【　担保余力の判断　】
上記、担保余力はどのように判断すれば良いでしょうか？

統一した計算方法があるわけではなく、金融機関毎に評価方法は異なりますが、例えば、、、

・無担保の区分所有
・購入時から残債が半分以下まで減った収益物件や自宅

などをお持ちの場合は担保余力のある不動産があると判断され共同担保として活用出来る場合は多いです。
※2・300万円の区分マンションが、無担保の場合や購入時から残債が半分以下まで減っている場合でも、資産価値も同時に減っているような物件は担保余力が無いと判断される可能性は大いにあります。


【　担保物件のエリア　】
それでは、担保余力があればどんな物件でも共同担保として評価してくれるのでしょうか？
利用する金融機関の”エリア ”が問題になります。
地銀や信用金庫など、エリアを支店エリアと限定している金融機関に担保提供する場合には、原則的にそのエリア内にある物件しか評価しません。

金融機関側からすると、共同担保がその支店で、直接的に債権管理ができることが条件となります。
金融機関の側からみて、融資先に万一不測の事態が生じたとき、支店から担当者が直ちに融資先のもとに直行できる、そんな距離でなければならないのと同様、担保物件も常に債権保全に瑕疵が生じるような著しい変化がないか、常日頃から管理できる距離にあるものであることが大原則です。
その為、当該銀行の支店の存在しないエリアの担保物件は、原則的にはありえない取り扱いになります。

いくら保有物件の残債が減っていたとしても、利用する金融機関によっては「担保価値ゼロ」という判断になってしまいますので、購入する不動産の立地もある程度考慮して考えていかなければなりません。


【　自宅を共同担保　】
当社のお客様の中で最も多い共同担保提供は「　ご自宅　」です。
ご自宅の場合、頭金を入れて購入されていたり、繰上返済で残債を減らしていたりと、担保余力のある不動産として見られるケースが多くあります。

お客様の中には「自宅は担保に入れたくない」とお考えのお客様も多いのですが、不動産投資をするうえで、自身の資産を有効活用しない手はありません。
当然、担保に提供しなくても希望の融資条件が出るのであればあえて担保提供する必要はありませんが、収益物件を買い進める上で共同担保を求められた場合、基本的には活用するべきでしょう。
利用できるその他金融機関や利用時期などは精査する必要がありますが
近々で自宅を売却する予定がなければ、共同担保提供は有効です。


本日も最後までご覧いただきありがとうございました。

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