高所得の方向け投資手法のご紹介

こんにちは。

ファミリーエージェントの堀内と申します。

本日は、

高所得者向けの不動産投資手法をご紹介させて頂きます。

結論からお伝え致しますと、

中古の木造物件を利用した節税と収益増加を行う手法です。

概要としては、法定耐用年数超えの（もしくはそれに近い）木造物件を購入し、
 

建物比率を高くとることにより、帳簿上の赤字幅を大きくし
 

本業の年収と相殺させるという手法です。

他の節税商品と違い

【融資の利用が可能】

【節税と同時に収益も増加できる】

という特徴があります。

言葉で聞いてもいまいちピンとこない方もいらっしゃると思いますので、

下記に、具体例でご説明させて頂きます。

物件価格　　　12500万（土地4500万 建物8000万）

満室想定年収　1036.8万

築22年木造（償却期間4年）アパート

現金購入

実質年収　　829.4万円（概算で空室や固都税などを含む運営費を加味し満室の80％で計算しています。）
減価償却費　▲2000万円
帳簿上の収支 ▲1170.6万

となります。

これを、課税年収4000万円(所得税+住民税率50％)の方が購入した場合で考えると、
 

1170.6万×50％＝585.3万円
 

の税還付が受けられることになります。

賃料収入との合算で、
減価償却の効いている間は年間1414.7万円の収支になる計算です。

売却時に譲渡税として20％（長期譲渡）取られますが、
所得税の高い方であれば、所得税率との差がそのまま節税効果ができたことになります。

非常に優れた手法ではございますが、
物件の選定上の注意点もあります。

１、土地と建物の按分について合理的な価格で建物価格をあげられる物件にする。

２、売却時の金額が下がりづらい物件にする。

大きくわけるとこの2点です。

どの物件でも、上記シミュレーションのように大きく建物にとれるわけではありません。

条件として、
 

・売主との合意が取れている
 

・土地の値段が比較的低く出せる
 

という事が必須の条件となります。

また売却時の金額が大幅に下がった場合、
節税効果以上の損が出る可能性もある為
 

・土地値
 

・利回り
 

のどちらかで担保を取るべきなのですが、

それぞれメリット・デメリットがあります。

土地値の物件の場合、

売却金額は安定しやすいが、土地評価が相対的に大きくなり償却が大きくとりづらい。

高利回り物件の場合、

建物評価は大きく取りやすく、税圧縮効果は高いが

近隣相場利回りが変動した場合に売却金額が安定しないケースがある。

例外はありますが、上記を踏まえてご検討されてみてはいかがでしょうか？

最後までお読みいただきありがとうございます。

ファミリーエージェント　資産コンサルティング部 堀内

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